Con gran asistencia de compañeros y compañeras en el Salón de Actos del Colegio de Abogados de Gipuzkoa, se celebró la 3ª Jornada organizada por el Consejo Vasco de la Abogacía dentro del ciclo “Retos Actuales de la Justicia”. En esta ocasión se trataron las últimas modificaciones legislativas que han entrado en vigor este año y que afectan tanto al régimen jurídico de los arrendamientos urbanos como al de la propiedad horizontal. La jornada pudo seguirse también a través de retransmisión directa en los Colegios de Abogados de Alava y Bizkaia.
Tras la salutación a los asistentes y presentación de los Ponentes por parte de la Decana del Colegio de Gipuzkoa Dª Lourdes Maiztegui González, el Letrado D. Jose Luis Méndez Crespo efectuó una aproximación a las modificaciones de los arrendamientos urbanos contenidas en la Ley 4/2013 de 4 de junio, desde una perspectiva evolutiva del régimen de dicha figura jurídica. Fruto de su larga experiencia en la materia, no dudó en manifestar que nos encontramos ante una nueva figura distinta al arrendamiento tradicional como mero derecho personal de goce, pudiéndose diferenciar a partir de ahora entre los arrendamientos normales y los arrendamientos inscritos asimilables en cierto modo a derechos reales. Salpicada de anécdotas, su disertación fue desgranando las peculiaridades introducidas en cuanto a la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador, la posibilidad de acordar la ejecución de obras como equivalente al pago de renta, y otras cuestiones de interés práctico. Trasladó una visión crítica de la Ley 4/2013 en cuanto a técnica jurídica, dejando entrever como a lo largo de su tramitación los distintos grupos de poder han tratado introducir respuestas o soluciones a aspectos concretos.
A continuación intervino el Catedrático de Derecho Civil D. Jacinto Gil Rodríguez, quien abordó el nuevo régimen jurídico de los arrendamientos urbanos desde la perspectiva temporal de la relación entre las partes, diferenciando entre el plazo contractual, la prórroga y el desistimiento por parte del arrendatario. A su juicio, mediante la nueva Ley se ha tratado de dinamizar el estancado mercado inmobiliario con lo que denominó precarización del arrendamiento. De los cinco años de plazo contractual más tres de prórroga que se permitía hasta ahora, con la nueva Ley se quedan en tres años más uno de prórroga, lo que parece poco tiempo como para que se reactive por parte de las familias el arrendamiento de viviendas, máxime teniendo en cuenta que a partir del primer año el arrendador puede instar la resolución por causas de necesidad. Coincidió con el abogado Sr. Méndez, en que la preocupación principal de los propietarios de inmuebles no es tanto la duración de los contratos, sino las dificultades para recuperar la posesión en caso de impago. Concluyó su pormenorizada exposición refiriéndose a la posibilidad de desistimiento anticipado del contrato por parte del arrendatario, regulada en el artículo 11, y a sus consecuencias económicas más favorables que las derivadas del marco normativo anterior.
Tras el descanso, se reanudó la sesión con el Registrador D. Juan Lorenzo González Sarmiento, para desgranar el nuevo régimende la inscripción registral de los contratos de arrendamiento y sus efectos frente a terceros. Comentó como dato revelador que hasta la fecha solo constaban en el ámbito del País Vasco inscritos catorce contratos de arrendamiento, siendo en su mayor parte de locales comerciales. A su entender hubiera sido técnicamente mejor que los arrendamientos constarán mediante nota marginal y no causando una nueva inscripción en la finca registral tal y como prevé la Ley. Indicó que no le constaba que lainscripción de los arrendamientos hubiera surgido a propuesta de los propios Registradores y que si bien por el momento la única forma para su inscripción es la formalización en escritura pública, no descartaba otras posibilidades a tenor de lo establecido en elartículo 27.4 párrafo segundo y una vez se proceda a la adaptación del Real Decreto 297/1996 que la Disposición final segunda de la Ley prevé se realice por el Gobierno en un plazo de seis meses.
Concluyó la mañana con una mesa redonda en la que los tres Ponentes aprovecharon para puntualizar algunas de las consideraciones apuntadas en sus intervenciones, contestando a continuación a las diversas cuestiones que se les fueron planteando por parte de los asistentes.
La sesión de tarde estuvo dedicada íntegramente a las modificaciones operadas en el régimen de la propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El Magistrado D. Jose Manuel Grao Peñagaricano, desentrañó con minuciosidad el contenido de la Disposición final primera de la nueva Ley que modifica los artículos 2, 3, 9,10 y 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal de 1960, haciendo especial hincapié en las distintas mayorías exigibles para la válida adopción de acuerdos en materia de conservación, accesibilidad universal, servicios de telecomunicación y división de pisos y locales. Se plantearon varias dudas en cuanto al alcance del silencio de los propietarios ausentes, así como respecto de la obligación de pago de las derramas por parte de los disidentes. Dada la diversa casuística de la materia, habrá que estar a la interpretación que realicen los Juzgados y Tribunales de la nueva normativa. Finalizada la exposición, se trasladaron al Ponente varias cuestiones concretas para conocer su opinión, concluyendo la Jornada con un interés e intercambio de pareceres.